전세계약 만기가 다가오면 집주인에게서 이런 연락을 받는 경우가 많습니다. “다음 세입자를 구해야 하니 집을 좀 보여주세요.” 처음 한두 번은 괜찮지만 방문 요청이 계속되거나 갑자기 중개사가 찾아오면 세입자 입장에서도 부담스러울 수밖에 없습니다.
반대로 집주인 입장에서는 새로운 세입자를 구하지 못하면 보증금 반환 준비에 차질이 생길 수 있어 마음이 급해집니다. 공인중개사 역시 집을 보여주지 못하면 중개 자체가 쉽지 않습니다.
💡 결론부터 정리하면
현행 법령에는 계약 만료 전 임차인이 새로운 임차인이나 매수인에게 집을 보여줘야 한다고 직접 정한 일반적인 의무 규정이 없습니다. 그렇다고 무조건 방문을 거부하는 것이 항상 좋은 대응이라는 뜻도 아닙니다. 방문 일정과 방법을 합리적으로 조율하되, 집주인이나 중개사가 임차인의 동의 없이 마음대로 출입해도 된다는 문제와는 명확히 구분해야 합니다.
전세 만기 전 집 보여주기, 법적 의무일까?
먼저 가장 궁금한 부분부터 살펴보겠습니다. 임대차계약이 끝나간다는 이유만으로 세입자에게 새로운 세입자나 매수인에게 집 내부를 공개하도록 직접 명령하는 일반적인 법 조항을 찾기는 어렵습니다.
민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태를 유지할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 자세한 조문은 국가법령정보센터 민법 제623조에서 확인할 수 있습니다.
즉 전세계약 기간이 남아 있는 동안에는 집의 소유자가 임대인이라고 하더라도 그 집을 실제 주거공간으로 사용하고 있는 임차인의 사용·수익을 고려해야 합니다.
민법 제623조는 계약 존속 중 임대인에게 임차목적물을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부과합니다. 따라서 “내 집이니까 계약기간 중에도 언제든 들어갈 수 있다”는 식으로 소유권과 현재의 주거 사용관계를 동일하게 생각해서는 곤란합니다.
그렇다면 세입자는 집 보여주기를 전부 거절해도 될까?
여기서 반대 방향의 오해도 주의해야 합니다. 법에 명시적인 집 보여주기 의무가 없다는 것과 어떤 상황에서도 모든 방문을 거절해도 아무 문제가 없다는 것은 같은 이야기가 아닙니다.
실제 임대차에서는 계약 내용, 당사자가 합의한 사항, 방문 요청의 횟수와 시간, 거절 사유, 계약 종료를 앞둔 구체적인 상황 등이 모두 다를 수 있습니다. 따라서 특정 상황에서 발생한 손해에 대한 책임까지 “무조건 없다”거나 반대로 “집을 안 보여주면 반드시 손해배상해야 한다”고 일반화하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 인터넷에서 종종 볼 수 있는 “세입자가 집을 안 보여줘서 다음 세입자를 못 구하면 무조건 손해배상해야 한다”는 식의 설명은 주의해서 받아들일 필요가 있습니다. 손해배상 책임이 문제되려면 구체적인 계약 내용과 의무 위반 여부, 실제 손해, 인과관계 등을 따져야 하기 때문입니다.
현실적인 해결 방법은 전면 거부보다는 세입자의 일상생활을 침해하지 않는 범위에서 방문 가능한 조건을 미리 정하는 것입니다.
| 상황 | 권장 대응 |
|---|---|
| 당일 갑작스러운 방문 요청 | 일정상 어렵다면 거절하고 가능한 다른 시간을 제시 |
| 미리 협의한 방문 | 가능한 시간대를 정해 협조 |
| 방문 요청이 지나치게 잦음 | 가능한 요일·시간대를 정해서 일괄적으로 조율 |
| 세입자 부재 중 방문 요청 | 출입 가능 여부와 방법을 임차인과 명확히 협의 |
| 동의 없이 방문하려는 경우 | 임차인의 주거공간 출입 문제이므로 임의로 진행하지 않는 것이 안전 |
집주인이 비밀번호를 알고 있으면 들어가도 될까?
집주인이나 중개사가 특히 조심해야 할 부분입니다. 집주인이 집의 소유자라는 사실과 현재 임차인이 거주하는 공간에 자유롭게 출입할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.
형법 제319조는 사람의 주거 등에 침입하는 행위를 주거침입죄로 규정하고 있습니다. 관련 조문은 국가법령정보센터 형법 제319조에서 확인할 수 있습니다. 대법원 역시 주거침입죄가 보호하는 법익을 사람이 주거에서 누리는 ‘사실상의 주거의 평온’으로 보고 있으며, 침입 여부는 출입 경위와 방법 등 구체적인 사정을 종합해 판단합니다. 자세한 판결 내용은 대법원 2022. 12. 1. 선고 2022도11212 판결에서 확인할 수 있습니다.
따라서 임대인이나 공인중개사가 비밀번호를 알고 있다는 이유만으로 임차인 몰래 들어가 집을 보여주는 방식은 피해야 합니다. 구체적인 사안에 따라 주거침입죄 성립 여부는 달라질 수 있지만, 적어도 “소유자니까 언제든 출입할 수 있다”고 전제해서는 안 됩니다.
⚠️ 공인중개사가 특히 조심할 부분
“집주인이 비밀번호를 알려줬으니 들어가도 된다”고 단순하게 판단하지 않는 것이 좋습니다. 현재 임차인이 거주 중이라면 방문 날짜와 시간, 임차인 부재 시 출입 가능 여부까지 사전에 확인해 두는 편이 분쟁 예방에 유리합니다.
수리·보존을 위한 출입과 집 보여주기는 다르다
여기서 하나 더 구분해야 할 부분이 있습니다. 민법 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 경우 임차인이 이를 거절하지 못한다고 규정합니다. 다만 단순한 집 보여주기와 임대물의 보존에 필요한 행위는 구분할 필요가 있습니다. 자세한 내용은 국가법령정보센터 민법 제624조에서 확인할 수 있습니다.
예를 들어 임대차 목적물을 보존하기 위해 필요한 행위와 단순히 다음 세입자에게 집을 보여주는 행위는 목적 자체가 다릅니다. 따라서 민법 제624조의 ‘보존행위’를 근거로 “세입자는 집을 보여주는 것도 무조건 받아들여야 한다”고 바로 연결해서 해석하는 것은 주의해야 합니다.
공인중개사는 어떻게 조율하는 게 좋을까?
현장에서 가장 난감한 사람은 오히려 공인중개사일 수 있습니다. 집주인은 빨리 새로운 세입자를 구해달라고 하고, 기존 세입자는 계속되는 방문 때문에 불편해하기 때문입니다.
이때 중개사가 양쪽의 감정을 전달하는 역할만 하면 갈등이 커질 수 있습니다. 처음부터 방문 원칙을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
- 임차인에게 먼저 연락합니다. 방문 희망자가 있다고 바로 찾아가기보다 가능한 날짜와 시간을 확인합니다.
- 가능한 시간대를 미리 정합니다. 예를 들어 평일 저녁 특정 시간 또는 주말 오후처럼 범위를 정하면 반복 연락을 줄일 수 있습니다.
- 방문 시간을 확정한 뒤 다시 알립니다. “오늘쯤 갈게요”보다 몇 시 방문인지 구체적으로 알려주는 것이 좋습니다.
- 임차인 부재 시 임의로 출입하지 않습니다. 부재 중 출입이 필요하다면 임차인과 출입 여부 및 방법을 명확하게 협의합니다.
- 여러 팀이라면 가능한 한 묶어서 조율합니다. 한 시간마다 새로운 방문객이 오는 것보다 임차인의 생활 불편을 크게 줄일 수 있습니다.
세입자에게 집 보여주기를 요청하는 문자 예시
집주인이나 중개사라면 “계약 끝나가니까 집 좀 보여주세요”라고 일방적으로 요청하기보다 방문 목적과 희망 시간을 함께 전달하는 편이 좋습니다.
안녕하세요. ○○부동산입니다. 임대인께서 전세계약 만료 후 새로운 임차인을 구하고 계셔서 집을 보고 싶어 하는 분이 있습니다. 이번 주 중 방문 가능하신 날짜와 시간대를 알려주시면 가능한 범위에서 맞춰서 방문 일정을 잡겠습니다. 방문 전에는 시간을 다시 한번 확인드리겠습니다.
반대로 방문이 너무 잦다면 이렇게 답할 수 있습니다
세입자 역시 무조건 “안 됩니다”라고 하기보다 자신이 협조할 수 있는 범위를 명확하게 알려주는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
새로운 임차인을 구하시는 데 필요한 부분은 가능한 범위에서 협조하겠습니다. 다만 갑작스러운 방문은 생활상 어려움이 있어서 최소 하루 전에 연락 부탁드립니다. 이번 주는 화요일·목요일 오후 6시 이후 또는 토요일 오후에 가능합니다. 방문 시간을 미리 정해주시면 맞춰보겠습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 자기 집이라고 그냥 들어올 수 있나요?
소유자라는 이유만으로 현재 임차인이 거주하는 공간에 언제든 자유롭게 출입할 수 있다고 보기는 어렵습니다. 주거침입 여부는 구체적인 출입 경위와 방법 등을 종합하여 판단되므로 임차인과 사전에 출입을 협의하는 것이 중요합니다.
세입자가 집을 한 번도 안 보여주면 손해배상해야 하나요?
집을 보여주지 않았다는 사실 하나만으로 곧바로 손해배상 책임이 발생한다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 책임 여부는 계약상 의무가 있었는지, 그 의무를 위반했는지, 실제 손해가 발생했는지, 두 사정 사이에 인과관계가 있는지 등 구체적인 사실관계를 따져 판단해야 합니다.
집주인이 수리하러 온다고 하면 거절할 수 있나요?
민법 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 경우 임차인이 이를 거절하지 못한다고 규정합니다. 다만 단순한 집 보여주기와 임대물의 보존에 필요한 행위는 구분할 필요가 있습니다.
중개사가 세입자에게 비밀번호를 요청해도 되나요?
임차인이 거주 중인 집이라면 비밀번호를 받는 것 자체보다 그 비밀번호를 이용해 언제, 어떤 조건에서 출입하도록 동의했는지가 중요합니다. 중개사는 임차인의 동의 없이 임의로 출입하는 상황을 만들지 않는 것이 안전합니다.
결국 핵심은 ‘집을 보여주느냐’보다 ‘어떻게 협의하느냐’입니다
전세계약 만기 전 집 보여주기 문제는 집주인과 세입자의 이해관계가 정면으로 부딪히기 쉽습니다. 집주인은 다음 계약을 준비해야 하고, 세입자는 계약이 끝나는 날까지 자신의 생활공간을 안정적으로 사용할 필요가 있습니다.
따라서 “세입자는 무조건 보여줘야 한다”거나 “세입자는 무조건 거절해도 된다”는 식으로 접근하기보다 방문 가능한 날짜와 시간, 사전 연락 기준, 부재 중 출입 여부 등을 미리 정해두는 것이 현실적인 해결책입니다. 공인중개사 역시 어느 한쪽에 일방적인 협조를 요구하기보다 이러한 기준을 먼저 조율하는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
전세계약 만료를 앞두고 집을 보여주는 문제와 함께 세입자가 미리 확인해야 할 것이 전세보증금 반환입니다. 특히 보증금 반환이 걱정된다면 전세보증보험 가입조건과 가입방법 정리도 함께 확인해 보세요.
※ 이 글은 일반적인 주택 임대차 상황을 설명하기 위한 정보이며, 개별 계약서의 특약과 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단은 달라질 수 있습니다.